Ричард Б. Пейзер

Книги → Пробессиональный девелопмент недвижимости → 1. Введение

Последовательность и содержание необходимых Этапов в девелопменте часто меняется Быстрота перемен в мире девелопмента делает этот бизнес таким интересным и привлекательным. Кроме того, чтобы добиться успеха, начинающие девелоперы вынуждены конкурировать с опытными коллегами и приспосабливаться к изменяющимся условиям.

Методы финансирования, а иногда и последовательность шагов по организации финансирования со временем могут меняться. Например, крупное изменение в этой области произошло после безудержной инфляции начала 1980-х гг. Обычно до получения строительного кредита девелоперы сначала должны заключить соглашение о предоставлении долгосрочного кредита (обязательство о рефинансировании, takeout commitment), а затем с помощью данного соглашения получить строительный кредит. Однако когда в начале1980-х гг. темпы инфляции достигли двухзначных цифр, девелоперам перестали предоставлять обязательства о рефинансировании Тогда они стали обращаться к строительным кредиторам, которые начали выдавать среднесрочные кредиты — пятилетние кредиты на период строительства и начало эксплутационного периода Таким образом, кредиторы: и девелоперы играли на понижение процентных ставок по долгосрочным кредитам в течение ближайших пяти лет (и ставки действительно снизились). Они были готовы предоставлять кредиты в пределах выделенной кредитной линии (возобновляемые кредиты), даже если процентные ставки не снизились бы. Финансовые рынки начала XXI в. относительно ликвидны и устойчивы.

Небольшие девелоперы возвращаются к традиционному финансированию, при котором девелоперы вначале заручаются обязательством о рефинансировании долге»срочными кредитами, а затем обращаются за строительными кредитами У крупных девелоперов больше различных альтернатив для привлечения финансирования — в первую очередь благодаря тому, что финансовые рынки недвижимости стали организованными. У крупных девелоперов часто открыты кредитные линии в банках, предоставляющих средства на приобретение земельных участков и даже финансирующих строительство. Такие кредитные линии заменяют кредиты на девелопмент и строительство, выдаваемые под индивидуальную собственность.

Мезонинное финансирование обеспечивает более высокое отношение суммы кредита к стоимости (loan- to-value ratio, LVR) и сокращает объем капитала, необходимого девелоперу. Мезонинная задолженность является формой собственного капитала, по которой может выплачиваться от 11 до 13% или выше. Хотя данный вид финансирования дорогой, все же он дешевле, чем финансирование за счет собственного капитала, которое в конечном итоге в неявном виде обходится в 20-25%. Процесс девелопмента напоминает строительство здания. Чтобы стены получились прямыми, фундамент должен быть ровным, а панели должны быть квадратными, чтобы отделка была привлекательной. Каждый этап процесса зависит от качества работы, проделанной на предыдущем этапе. Результаты неудачно проведенных переговоров и контрактов, заключенных с кредиторами, подрядчиками, арендаторами или специалистами, будут неотступно преследовать девелопера. В лучшем случае их исправление обойдется дорого, в худшем из-за них может остановиться завершение или заполняемость объекта. Все, кто так или иначе имеет отношение к судебным искам, проигрывают. Когда разбирательства касаются правительственных учреждений или толкования исходно-разрешительной документации, то в большинстве случаев срабатывает правило “с бюрократами не совладать”.

← предыдущая следующая →

Страницы раздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Книги  Статьи

Падение рынка недвижимости в Крыму

12.12.2015
Продолжение российского экономического кризиса способно привести к большему падению цен.

Православный подводный храм в Севастополе

09.12.2015
В Севастополе начато возведение первого в мире православного подводного храма.

Незаконная передача участков земли в частное пользование

06.12.2015
Из муниципальной собственности в Ялте в частное пользовании е незаконно передали два земельных участка.