Ричард Б. Пейзер

Книги → Пробессиональный девелопмент недвижимости → 1. Введение

Повышение шансов успешного девелопмента

Выбор первого проекта в сфере девелопмента не должен быть случайным, и начинающим не следует хвататься за первую же представившуюся возможность. Первый проект — самый трудный, при этом он является одним из самых важных, в которых девелопер когда-либо будет принимать участие В случае неудачи получить другую возможность в следующий раз будет гораздо сложнее. Первый проект определяет репутацию девелопера, его имидж на рынке недвижимости, уровень будущих проектов и создает брокерскую сеть и другие деловые связи, в том числе с инвесторами и банкирами.

Несмотря на это, каждый начинающий девелопер допускает ошибки. Его целью должно быть выполнение высококачественного проекта, удовлетворяющего нужды местного рынка Необходимо получить наилучшие возможные рекомендации, но при этом не бояться самому принимать решения и претворять их в жизнь

Один из принципов девелопмента гласит: “На маленький проект уходит столько же сил и времени, сколько на большой” Поэтому считается, что девелоперам следует искать крупные проекты. Хотя этот принцип отчасти справедлив для опытных девелоперов, для начинающих он не подходит.

Главная цель, стоящая перед девелопером при выполнении первого проекта. — заработать репутацию Отсутствие успешно выполненных проектов в “послужном списке” начинающего девелопера может стать основным препятствием в дальнейшем, поэтому выбор правильных масштабов для первого проекта имеет решающее значение. Главная рекомендация — искать проект, который может быть претворён в жизнь в рамках финансовых возможностей девелопера (его личные ресурсы и деньги, которые могут быть получены у родственников, друзей и прочих потенциальных партнеров), к примеру, за шесть месяцев. Общий принцип заключается в том, что суммарный собственный капитал партнеров не может быть меньше, чем полная себестоимость проекта. В периоды, когда наблюдается нехватка денежных ресурсов, требования к собственному капиталу могут быть еще жестче. К примеру, предположим, что у девелопера есть $50 ООО наличных денег и собственный капитал в сумме $100 ООО В этом случае для выполнения проекта стоимостью $1 млн. ему необходимо привлечь партнера с собственным капиталом не менее $900 000. Конечно, найти партнера с активами в $1 млн., особенно если он должен нести личную ответственность по строительному кредиту', может оказаться непросто, но это всё-таки проще, чем найти партнера с активами в $50 млн Кроме того, большинство проектов в настоящее время требует внесения значительной части собственного капитала денежными средствами. Если кредиторы требуют, к примеру, 30% доли денежных средств б собственном капитале, то гораздо легче будет найти $300 ООО для выполнения проекта стоимостью $1 млн., чем 3 млн для выполнения проекта стоимостью $10 млн. Если девелоперу удастся создать значительную стоимость проекта, превышающую его себестоимость, то требования банка к доле денежных средств в собственном капитале могут быть уменьшены. Стоимость проекта зависит от количества заключенных договоров аренды и рыночных ставок арендной платы. Если в вышеприведенном примере оценочная стоимость проекта составит $12 млн., то семидесятипроцентный кредит даст $8,4 млн., и тогда девелоперу будет необходимо внести денежными средствами всего $ 1,6 млн.

← предыдущая следующая →

Страницы раздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Книги  Статьи

Падение рынка недвижимости в Крыму

12.12.2015
Продолжение российского экономического кризиса способно привести к большему падению цен.

Православный подводный храм в Севастополе

09.12.2015
В Севастополе начато возведение первого в мире православного подводного храма.

Незаконная передача участков земли в частное пользование

06.12.2015
Из муниципальной собственности в Ялте в частное пользовании е незаконно передали два земельных участка.