Ричард Б. Пейзер

Книги → Пробессиональный девелопмент недвижимости → 2. Организация девелопмента

Распространенной ошибкой при организации партнёрства является выбор партнёров со сходным, а не взаимно дополняющим опытом. Самые эффективные товарищества — те, в которых каждый партнёр разделяет как риски, так и прибыли, и каждый в равной степени способен покрывать потенциальные убытки. Однако на практике в большинстве партнерств один из компаньонов владеет большей долей капитала, чем остальные. Очевидно, что он несет и больший риск, даже если партнеры покрывают убытки в равной пропорции. Один из способов разрешить эту проблему — установить, что если партнер не может внести соответствующую долю капитала, то он теряет свою прибыль. Другой способ — предоставление партнеру, внесшему большую долю в капитал, более высокого дохода или меньшей рабочей нагрузки в качестве компенсации за более высокую потенциальную ответственность

Главным источником проблем в товариществах, особенно в полных товариществах, где каждый партнёр имеет равные доходы, является неравномерное распределение рабочей нагрузки или отсутствие соответствующей компенсации партнерам, выполняющим “рутинную” работу по созданию и ведению проекта или проектов. Партнеры, осуществляющие больший объём работ, имеют претензии к тем, кто занят меньше. Такая ситуация может привести к определенным трудностям. Один из способов решения этой проблемы — заранее распределить обязанности. Если обязанности неравны, то партнерам, выполняющим большую часть работы, можно назначить определенную компенсацию. Например, один партнер может получить большую долю вознаграждения за строительство, другой — вознаграждение за сдачу в аренду. (Для экономии наличных денежных средств предпочтительнее накапливать вознаграждения, а не выплачивать их сразу — при условии, что у всех партнеров есть возможности для покрытия текущих расходов и обеспечения адекватного уровня жизни).

Поскольку товарищества могут существовать многие годы, выбор партнеров является важным решением. Крупные девелоперские компании стараются строить с менее опытными партнерами односторонние партнёрские отношения, закрепляя за собой функции контроля над управлением. Начинающие девелоперы, со своей стороны, вынуждены мириться с подобным положением дел, поскольку не располагают такими благоприятными возможностями для ведения переговоров, как крупные, более опытные девелоперы.

Большое значение имеет заблаговременная разработка учредительного договора, желательно с участием юриста. Лучше составить его в письменной форме и определить в нем функции каждого партнера, размер учредительных взносов, распределение ответственности, а также установить условия ликвидации товарищества В партнерствах, организованных в устной форме, многие партнеры бывали потрясены, обнаружив, что они несут ответственность по долгам своих партнеров, связанных с деятельностью, не имевшей никакого отношения к деятельности партнерства.

При неблагоприятных условиях развития денежного рынка или экономики банки могут потребовать, чтобы собственный капитал в два-три раза превышал стоимость рассматриваемого проекта. Если в товариществе нет предпринимателя, пользующегося доверием у кредиторов, партнерам будет необходимо найти того, кто был бы способен выступить в этой роли прежде, чем они приступят к проекту. В прошлом многие ссудо -сберегательные организации (S&L) и некоторые компании, занимающиеся страхованием жизни, имели дочерние компании, которые организовывали совместные предприятия с девелоперами. Лишь немногие из них работали с начинающими девелоперами На сегодняшний день наиболее приемлемыми партнёрами для начинающих девелоперов являются частные инвесторы или другие девелоперы, располагающие необходимым собственным капиталом и ликвидностью.

← предыдущая следующая →

Страницы раздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46

Книги  Статьи

Падение рынка недвижимости в Крыму

12.12.2015
Продолжение российского экономического кризиса способно привести к большему падению цен.

Православный подводный храм в Севастополе

09.12.2015
В Севастополе начато возведение первого в мире православного подводного храма.

Незаконная передача участков земли в частное пользование

06.12.2015
Из муниципальной собственности в Ялте в частное пользовании е незаконно передали два земельных участка.