Ричард Б. Пейзер

Книги → Пробессиональный девелопмент недвижимости → 2. Организация девелопмента

В большинстве штатов компании-гаранты должны работать по единым ставкам Каждый гарант устанавливает свои ставки и страховые стандарты и затем регистрирует их в департаменте страхования штата или в каком-либо аналогичном органе. Плата за гарантии исполнения и гарантии оплаты взимается по одним и тем же ставкам независимо от того, какая часть контрактной цены гарантируется, 50% или все 100%, следовательно, девелоперам имеет смысл запрашивать стопроцентное покрытие. Ставки зависят от цены, указанной в контракте, и рассчитываются по прогрессивной шкале Стоимость гарантий полного завершения работ обычно выше, потому что они требуют дополнительного страхования

Существуют различные мнения по поводу необходимости получения разных видов гарантий. Гарантии исполнения и оплаты обходятся примерно в 1% от стоимости строительства, так что девелоперу следует самостоятельно решать, стоит ли вероятный риск таких денег.

Брокеры по операциям с недвижимостью и агенты по аренде

Брокеров по операциям с недвижимостью (real estate brokers) и агентов по аренде (leasing agents) нанимают для сдачи в аренду или продажи проекта будущим арендаторам и владельцам. Услуги квалифицированных специалистов по продаже, способных быстро и полностью сдать в аренду или продать проект, могут принести девелоперам значительную выгоду.

Девелопер должен решить, следует ли подписывать договор со сторонним брокером или выгоднее нанять агента в штат. Это решение обычно зависит от типа проекта и его масштабов.

Использование собственных агентов целесообразно в крупных проектах и для крупных девелоперских фирм, которые могут позволить себе соответствующие расходы. Преимущество собственного персонала заключается г. том, что девелопер нанимает персонал на начальном этапе планирования, и агенты знакомятся с проектом и вносят свой вклад в работу' во время проектирования и на этапе подготовки продаж.

Небольшим девелоперским фирмам может быть выгоднее нанять внешних брокеров, знакомых с местным рынком, чья деятельность предполагает более низкий уровень текущих затрат Брокеры обычно знают потенциальных арендаторов, у которых истекает срок аренды Те, кто работает в крупных брокерских компаниях, могут обладать информацией об арендаторах регионального или федерального значения.

Важно провести собеседование с представителями разных фирм, чтобы выбрать компанию, имеющую опыт работы с проектами соответствующего типа В ходе собеседования девелоперу следует четко и ясно представить проект. Если брокер не соглашается, нужно искать другою. Если девелопер обнаружит, что его контрагенты работают на конкурентов, во избежание возможного конфликта интересов им следует отказать. Наем такого брокера, который поверит в проект и сможет вложить в него всю необходимую энергию, чтобы добиться успеха, принесет значительную пользу всему процессу девелопмента.

Взаимоотношения между девелопером и брокером определяются в договоре, который называется агентским соглашением (listing agreement) на продажу недвижимости. Согласно открытому агентскому соглашению (open listing agreement) девелопер может нанять нескольких брокеров, а комиссионное вознаграждение выплачивает только тому, кто продаст или сдаст недвижимость в аренду. Кроме того, если девелопер заключает сделку без участия брокера, комиссионные не выплачиваются. При заключении агентского соглашения об эксклюзивном праве продажи (exclusive right-to-sell listing), как следует из названия, действует только один брокер.

← предыдущая следующая →

Страницы раздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46

Книги  Статьи

Падение рынка недвижимости в Крыму

12.12.2015
Продолжение российского экономического кризиса способно привести к большему падению цен.

Православный подводный храм в Севастополе

09.12.2015
В Севастополе начато возведение первого в мире православного подводного храма.

Незаконная передача участков земли в частное пользование

06.12.2015
Из муниципальной собственности в Ялте в частное пользовании е незаконно передали два земельных участка.