Ричард Б. Пейзер

Книги → Пробессиональный девелопмент недвижимости → 6. Девелопмент промышленных зданий

Обзор

Девелопмент промышленных зданий включает в себя проектирование участков, составление проектов планировки и межевание участков, а также прокладку инженерных сетей и внутренних дорог.

Должны быть приняты во внимание доступ к участку, парковка, проект здания и ландшафт.

Начинающие девелоперы могут начать свою деятельность с работы над зданием, предназначенным для сдачи в аренду, или с участком, рассчитанным на одного или нескольких промышленных пользователей. Если не удалось найти арендатора или покупателя, для которых будет вестись строительство на заказ, девелопер может начать строительство здания на свой страх и риск, с тем чтобы сдать его в аренду или продать в будущем.

В зависимости от состояния рынка строительство здания на свой риск: в принципе, может принести больше прибыли, чем строительство на заказ, поскольку может быть трудно достичь компромисса в переговорах условиям аренды с главным потенциальным арендатором. С другой стороны, для строительства, которое ведется на свой страх и риск, гораздо труднее получить финансирование. Как правило, строительные кредиторы не будут работать с девелопером, если у него нет больших финансовых ресурсов и иного дополнительного обеспечения, и он не желает нести личную ответственность по возврату кредита.

 

Девелоперам, начинающим работать в области девелопмента промышленных зданий, следует опасаться следующих подводных камней:

• переплатить при покупке земли;

• недооценить конкуренцию;

• построить продукт, не подходящий для данного рынка, чего обычно можно избежать, привлекая к работе соответствующих консультантов с самого начала процесса девелопмента;

• нанять архитектора, у которого нет опыта работы с выбранным типом продукта — девелоперам следует искать того, кто знает местный рынок и может подготовить функциональный, ориентированный на данный рынок и максимально гибкий проект.

Девелопмент бизнес-парков обеспечивает девелоперам достаточную гибкость, так что они могут сами решать, продавать ли им неподготовленные участки земли или готовые здания. Обычно девелопмент бизнес-парков проходит поэтапно, что позволяет минимизировать риски, связанные с изменением рыночных условий.

Сег одняшние бизнес-парки являются результатом эволюционного процесса, у истоков которого находились промышленные зоны и парки конца XIX - начала XX столетия. Развитие первой спроектированной промышленной зоны началось в 1896 г. в Манчестере (Ашлия), когда частная компания Trafford Park Estates приобрела загородный участок земли площадью 1 200 акров (485 га), примыкающий к Манчестерскому судоходному каналу.1 Промышленная зона Trafford Park Estate оставалась крупнейшей в мире вплоть до 50-х гг.

XX в., пока в США и Канаде не появились более крупные объекты.

Б Северной Америке первые спроектированные промышленные районы появились в Чикаго. Основным направлением их деятельности было производство, а катализаторами их развития были доступ к железнодорожным линиям и богатые источники электрической и паровой энергии. Чикагский Центральный производственный округ (Central Manufac­turing District), построенный в 1902 г. на 260 акрах (105 га) земли, состоял из типовых четырехэтажных зданий, предназначенных для вертикально ориентированных технологических линий (gravity flow production), когда производство продукции начиналось на самом верхнем этажеj, продолжалось на более низких этажах, и, в конце концов, на самом первом этаже формировался конечный продукт, готовый к отправке потребителю В районе были предусмотрены частные железнодорожные ветки, прямоугольная сеть улиц, ландшафтное оформление, зеленые полосы и декоративное освещение улиц В 1909 г. был построен промышленный округ Clearing Industrial District площадью 530 акров (215 га), где впервые были предусмотрены сверхбольшие кварталы площадью 40 акров (16 га), в которых не было внутренних пересечений железнодорожных путей на одном уровне и существовала возможность проектирования участков различных размеров и глубины. Построенный в 1910 г. округ Pershing Road District площадью 91 акр (37 га) состоял из расположенных вдоль автомагистрали зданий с красивыми фасадами, а железнодорожные пути были подведены к ним сзади.2

← предущий раздел следующая →

Страницы раздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54

Книги  Статьи

Падение рынка недвижимости в Крыму

12.12.2015
Продолжение российского экономического кризиса способно привести к большему падению цен.

Православный подводный храм в Севастополе

09.12.2015
В Севастополе начато возведение первого в мире православного подводного храма.

Незаконная передача участков земли в частное пользование

06.12.2015
Из муниципальной собственности в Ялте в частное пользовании е незаконно передали два земельных участка.