Ричард Б. Пейзер

Книги → Пробессиональный девелопмент недвижимости → 6. Девелопмент промышленных зданий

Приобретению участка для ст роительства промышленной недвижимости предшествуют тс же четыре стадии, которые были описаны выше для других форм девелопмента. 1) проведение исследования до того, как будет сделано предложение о покупке, 2) само предложение, 3) проведение комплексного анализа и 4) вступление с силу договора о покупке (см. Главы 3 и 4).

В ходе комплексного анализа девелоперам следует обратить особое внимание на наличие опасных веществ — особенно, если поблизости уже есть промышленные объекты. Локализованные в одном месте опасные вещества через грунтовые воды могут распространиться на другой, незагрязненный, участок. Опасные вещества в виде небольшого количества растворителя или бензина могут обнаруживаться через два - три года после выброса. Инженеры, имеющие соответствующую лицензию, должны провести исследования воды и почвы, при необходимости девечоперы, заплатив за отсрочку заключения сделки, должны обеспечить себе достаточное количество времени, в течение которого они CMOiyr убедиться в том, что на участке нет токсичных отходов. Обычно продавцы дают покупателям 60 дней на проведение комплексного исследования почвы и проверки на наличие токсичных отходов и от 30 до 60 дней на все остальные процедуры.

Большинство девелоперов в процессе приобретения участка сталкиваются со стандартной дилеммой. Им требуется время, чтобы провести тщательный комплексный анализ, тогда как продавец хочет

заключить контракт как можно быстрее. Оба желания совершенно обоснованны, но задержки перед заключением договора обычно не приветствуются настойчивым продавцом, и сделка может не состояться.

В то же самое время, за необдуманность покупки можно заплатить слишком высокую цену, если позднее обнаружится, что на участке требуется провести очистку от загрязняющих веществ или что придется продолжать работы без наличия полного финансирования

Как уже было подробно описано в третьей главе, приобретение участка, как правило, состоит из грех стадий: 1) ознакомительный период. 2) период, в течение которого можно вернуть задаток, 3) вступление доювора с силу. Согласованные сроки зависят от условий рынка На оживленном рынке приобретение может быть непростым делом для большинства девелоперов и практически невозможным — для девелоперов, имеющих непредвиденные сложности с получением финансирования. Покупатель, который платит только денежными средствами, избавляется от большинства конкурентов, имеющих непредвиденные проблемы с финансированием.

В середине 1997 г. Говард Швиммер, исполнительный виие-президент компаний Daunt Commercial Real Estate Sendees в г. Коммерс, штат Калифорния, столкнулся с одним из наиболее оживленных рынков недвижимости из тех, на которых ему приходилось работать. Тем не менее, следуя нескольким основным принципам, он смог успешно провести переговоры по поводу покупки промышленной недвижимости площадью 240 ООО кн. фу то в (22 300 кв.м), которая была отчуждена в пользу залогодержателя. Понимая, что сложные контракты и юридические процедуры на первой стадии сделки обычно не приветствуются продавцом. Швиммер направил протокол о намерениях, подтверждающий его способность заключить сделку за три недели и сразу же расплатиться. Спустя неделю или две после того, как продавец принял первый протокол о намерениях, стороны согласились заключить договор о купле- продаже, который оговаривал переход прав собственности только после проведения экологической экспертизы Недвижимость располагалась на участке, находившемся в непосредственной близости от загрязненной территории, с которой на него проник свинец. Свинец был обнаружен в ходе экологической проверки; дальнейшие проверки и снижение цены отсрочили завершение сделки на два месяца

← предыдущая следующая →

Страницы раздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54

Книги  Статьи

Падение рынка недвижимости в Крыму

12.12.2015
Продолжение российского экономического кризиса способно привести к большему падению цен.

Православный подводный храм в Севастополе

09.12.2015
В Севастополе начато возведение первого в мире православного подводного храма.

Незаконная передача участков земли в частное пользование

06.12.2015
Из муниципальной собственности в Ялте в частное пользовании е незаконно передали два земельных участка.